PROMOCIÓN – Decálogo de un buen promotor


PROMOCIÓN – Decálogo de un buen promotor.
Me quiero construir una casa, ¿y ahora qué?.

Dentro de nuestro recorrido personal nos encontramos retos que ponen a prueba todas nuestras capacidades, no solo por las exigencias y dificultades que nos presentan, sino también por la novedad y el desconocimiento. Estas circunstancias hacen que nos invada una sensación de inseguridad y miedo a lo desconocido. El éxito de estas aventuras reside en lograr adaptarse al nuevo medio lo más rápido posible.
Con esta serie de artículos orientados a la auto promoción, abordaremos cuestiones básicas que te permitirán adquirir un bagaje suficiente para adentrarse en este apasionante reto.
Lo primero que debes tener en cuenta es que en esta aventura NO TE ENCUENTRAS SOL@. Tienes a tu disposición arquitectos, aparejadores, constructores, albañiles, gremios, bancos, funcionarios, abogados, notarios etc, para aconsejarte y orientarte y así conseguir una exitosa promoción. Todos estos agentes son profesionales en su materia cuyo único propósito reside en conseguir el éxito de la promoción y en consecuencia tu satisfacción plena.
En este primer artículo nos aproximaremos a las diferentes fases que conlleva una promoción, bien sea de una vivienda, o cualquier otra edificación que deseemos llevar a cabo.

No es el objeto de este artículo definir cada uno de los pasos a seguir de una manera pormenorizada, sino establecer una visión global del proceso de la auto promoción que nos sirva de guía a lo largo de todo el recorrido.

Pasos a seguir para construir una casa:

1- Técnicos – Arquitectos y arquitectos técnicos.


Es aconsejable entrar en contacto con un técnico cualificado lo antes posible, ya que su visión global del proceso te ayudará a tomar decisiones más acertadas.

Antes de comenzar esta aventura es el momento de contratar a un arquitecto para que sea tu acompañante de viaje.

El arquitecto te asesorará en la elección del solar, en caso de que no lo dispongas, te definirá los condicionantes urbanísticos obligatorios, redactará el proyecto de ejecución, te estimará el valor de la obra en función del proyecto real, realizará la dirección técnica de la ejecución de la obra, entre otras muchas cuestiones. En definitiva, será la figura más importante de todo el proceso, por lo que deberás tomarte tu tiempo y valorar correctamente la elección de tu técnico de confianza. La elección de tu arquitecto será determinante para el éxito de la promoción.
Habitualmente, dependiendo de que tipo de edificación quieras construir, necesitarás al menos 2 técnicos diferentes. Un arquitecto para la redacción del proyecto y la dirección de ejecución, y un arquitecto técnico o aparejador para la dirección de la obra. Ambos conformarán lo que se define como Dirección facultativa, y serán los máximos responsables de la obra.

2 Estudio de viabilidad.

Este paso no es una fase propiamente dicha dentro de una promoción, sin embargo es uno de los momentos críticos y más importantes de todo el proceso.

Deberás analizar todos los recursos económicos y posibilidades que dispongas para poder enfrentarse a todos los gastos que tendrás que hacer frente.

Analiza tu objetivo. ¿Cuántos metros cuadrados voy a construir?, ¿cuál es el programa funcional de mi promoción?. Una vez tengas claras todas estas cuestiones, márcate un valor de inversión tope en relación a la tipología edificatoria que vas a promocionar, y asesórate por técnicos cualificados para hacerte una idea de cuanto puede costarte la operación completa. Acércate a una entidad bancaria en caso que no dispongas de liquidez suficiente y solicita un estudio financiero para la promoción.

Es preferible ser consciente de todas las posibilidades al comienzo de la promoción que encontrarse que no se puede hacer frente a todos los gastos a mitad del recorrido.

 

3 Diseño y redacción del proyecto de ejecución

Esta fase es una proceso abierto. Es en este momento cuando la relación entre promotor y técnico se hace más estrecha.

Se define al completo todo lo relacionado con la obra a ejecutar. No sólo se concretarán cuestiones de diseño, sino también se definirá detalladamente la estructura, instalaciones, materiales, calendario de obra, etc.

El tiempo de desarrollo del proyecto puede variar mucho en función de la sintonía que exista entre promotor y técnicos.

Una vez concluido todo el proceso de redacción se enviarán varias copias al Colegio de Arquitectos para su visado, paso obligatorio para poder formalizar la solicitud de licencias y todos los trámites posteriores.

4 Financiación

Una vez recibida las copias del proyecto visadas por el Colegio de arquitectos, es el momento de entrar en contacto con el resto de agentes que participarán en el proceso.
Deberás entregar una copia visada a la entidad bancaria que te vaya a gestionar la finaciación de la promoción. La entidad establecerá a través de un tasador externo el valor recomendado para la ejecución de la obra, y se comparará con el importe definido en proyecto. En la comparativa de ambos importes, elegirán el aplicable y ofrecerán las condiciones de financiación.

5 Solicitud de licencia de obras

Es el momento de hacer constancia de la promoción a la administración competente. Se deberá entregar tantas copias visadas del proyecto como soliciten. Habitualmente la administración se queda con una copia para registro y otra para el estudio por el técnico municipal, pero cada caso es diferente.
Con estas copias, analizarán la volumetría, superficies y condiciones urbanísticas de la edificación, y determinarán la conveniencia de la concesión de la licencia para poder dar comienzo las obras.

6 Presupuesto de ejecución.

Este paso lo puedes ir tramitando con anterioridad si has llegado a un acuerdo con el técnico. Una vez esté redactado el proyecto ya dispondrás de una valoración económica del mismo. Solicita presupuestos a los constructores y gremios que van a realizar la ejecución de las obras. 

7 Comienzo de las obras

Una vez concedida la licencia y elegido el constructor, la dirección facultativa junto con el contratista procederán a dar comienzo de la obra, mediante comunicación a los organismos competentes.

8 Certificaciones parciales

Durante la ejecución de la obra es posible que se realicen cambios del proyecto. Estos cambios deberán ser contemplados por la dirección facultativa para su consiguiente pago mediante certificaciones parciales. Cada promotor gestiona los pagos al constructor según estipule el contrato firmado por ambas partes, sin embargo lo habitual es realizar certificaciones parciales de la obra, las cuales deberán ser aceptadas por la dirección facultativa. Estas certificaciones se abonarán en el plazo establecido.

9 Final de obra

Una vez concluida la obra y estando conforme el promotor se realizará el último pago de la ejecución. En este momento se realizará la certificación final de obra, la cual define la obra como terminada a todos los efectos. Se comunicará este acto a todos los organismos oficiales.

10 Registro de la propiedad y licencia de ocupación

Una vez terminadas las obras deberás solicitar la licencia de primera ocupación. Mediante una visita de un técnico independiente de todo el proceso, definido por el organismo competente, comprobará que todos los parámetros definidos en proyecto se ajustan a lo construido. También se puede realizar una declaración responsable por parte del promotor comunicando que la vivienda cumple con todas las características exigibles. Una vez concedida la licencia de ocupación, se deberá registrar la propiedad a través de una escritura frente a un notario.

 

Como podrás observar, éste decálogo pretende aproximarse a las diferentes fases que se producen en una promoción edificatoria. Cada uno de los puntos anteriormente definidos es un mundo independiente. Podrás descubrir más cuestiones a través de los enlaces que aparecen a lo largo de la página.